楼市大参考
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低价低首付狂割韭菜,郑州楼市年末大促后遗症已现

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  • 年末来临,楼市已刺刀见红。

    12月份5个周末,预计有超过30个楼盘开盘。已开盘项目,不乏日光者,大部分飘红。

    单看销售业绩和去化率,仿佛牛市重现,但仔细品咂一下,滋味大不相同。

    1.没有大促销,哪儿来业绩好
  • (数据仅供参考,点击可查看大图)

  • 最后一个月,所有的开发商都在忙抢收:收客户、收钱,冲刺年度任务计划。
    看成绩单,效果杠杠滴。
    无论是众人期待已久的纯新盘名门翠园、保利文化广场、建业富力尚悦居、荣盛祝福花语水岸,还是悦榕园、美好艺境、绿地公园城这样的房源加推,整体销售业绩都不错。特别是翠园,1375套房源开盘秒清,当下市场里难得再见。
    值得注意的,除了开盘去化率,还有普遍蔓延的首付分期,以及“超低价格”。
    精装修均价16000元/㎡的尚悦居,毛坯均价15500元/㎡的翠园,都远低于此前释放的预期价格,还有花语水岸、保利文化广场,新开项目都选择“诚意入市”。
    为保证开盘效果,纯新盘很少采用的首付分期也成常规动作。以翠园为例,东西向房源可选择首付5%,后续按照2.5%、2.5%、5%和15%付清,到交房前相当于两年半的免息分期,几万块钱就能买房,刚需客户前期几乎没有资金压力。

    尚未开盘的碧桂园西湖,5%低首付,3个月内结清首付,可更名一次。

    如果认真去汇总,“首付分期”的名单可以拉的很长,以本土销冠正商为例,旗下多个项目采用低首付政策,首付5%,剩余首付在2~4年内结清。正商城、智慧城等项目还推出了远低于市价的特价房。

    很明显,这些业绩飘红,靠的并不是涨价预期,而是开发商实实在在的割肉促销。

    2.抢跑的动力

    促销来了,业绩有了,但想必很多人的内心,依然很丧。

    有一种胜利,叫撤退;有一种失败,叫占领。年末30多个楼盘抢收客户,付出的代价和努力,冷暖自知。

    所以,这种抢收,更应该被看做抢跑。抢先一步低价、分期、锁定客户,切走日渐变小的蛋糕,让竞品楼盘无人可圈、无路可走。

    这绝非危言耸听,原因有三:

    其一、冲业绩。对于房企,销售额和排位,决定了未来银行、资本的关注度与信任度,不容有失。从个人层面,业绩的好坏直接跟奖金挂钩,拼命一个月,一年大丰收,尤其是各房企的高管们。

    大小开发商都在冲任务,一线房企争排位,融创郑州12月销售任务60亿,碧桂园也力冲河南区域300亿目标;本土大佬正商,使出浑身解数,集中推出特价房,目标12月单月销售90亿。
    而且,从12月份到来年春节后,3个月的楼市空窗期,很容易让冰冻成为楼市惯性,最好的办法,就是过冬前攒足粮食养肥膘,现金为王,落袋为安是王道。

    其二、抢地盘,圈客户。没有客户就没有销量,更谈不上回款。年关算账,房企最重现金,尽管12月的销售很难指望回款,但银行元旦后开闸放贷,签约合同的多少直接决定着放贷的多少。市场下滑预期之下,持币观望增多,买房客户基数不断缩减。蛋糕小了,开发商胃口仍然很大,唯一的办法,就是抢食。先填饱自己的肚子,哪管别人洪水滔天。

    其三、明年更难。政策面短期看不到放松可能,金融货币政策受制于美国加息,收紧成为大势。更重要的是,房地产的定向加息仍将持续,从8折利率到上浮20%,金融政策层面将继续收紧。

    面对楼市的囚徒困境,明知低首付和降价是“饮鸩止渴”,但作为“抢跑”最有效的办法,开发商也不得不吞下毒酒——若没有珑府13500/平方米低价开盘,你敢想想翠园、尚悦居的价格开到16000元/平方米左右吗?

    所以,管他呢,房子卖了、落袋为安就好。

    3.趁促销抢房,机会还是坑?

    趁着双11打折,剁手买买买,是对还是错?

    合适的就是对,不合适的就是错,楼市同理。

    楼市大促销,买得值不值?

    可以选择名门翠园、荣盛花语水岸、尚悦居和未开盘的碧桂园西湖作分析:
  • 市场下滑趋势确立,价格进入调整空间,为什么还要说买翠园、尚悦居这些楼盘很值?

    有对比,才有价值。横向看,这些项目品质、资源、价格都具备优势;纵向看,只要市场不全面大幅度降价,这些项目作为大盘首期,后续仍会稳步上行。

    那么,市场为什么不会全面大幅度降价?原因有三:

    其一、市场大幅度降价的前提是开发商资金链断裂,但随着市场集中度提升,大开发商占主流,因资金链导致黑天鹅的可能性已经很低;

    第二、开发商任何降价行为都是为了卖房子,但大面积的降价,只会导致“买涨不买跌”的情绪蔓延,造成更多观望,房子更加卖不动。

    第三、经济没有崩盘,市场信心仍在,除了政府、银行的托底,郑州的城市发展前景,保证这里不缺接盘侠。

    楼参视点:

    1.美国“加息+缩表+减税”,中国香港、韩国相继加息,中国虽然没有名义加息,但国债已经加息。作为全球估值最高的资产之一,为了避免冲击,中国房地产的定向加息早已开始,从贷款利率打85折、9折(首套房)到目前上浮10%甚至20%,楼市已经加息不少了,但仍处25年来最低区间,后续仍会上升。加息会进一步降低购买力,打压消费者心理预期,使得市场需求减少,观望更浓。由于货币环境偏紧,2018年是国内高杠杆及高贷款买房的购房者,尤其是炒房客比较困难的一年。

    2.准备好子弹,捡漏的机会来了。从象湖壹号开始,珑府、翠园、尚悦居、西湖……,打折促销的多米诺骨牌正在倒下,未来如果碰到“大盘首期+低首付+低价格+品牌开发商”的机会,不要犹豫。

    3.现金为王、有房票才最重要。明年的市场将出现两种极端,全款客户可以享受“低价+不网签+更名”的吃肉机会,有房票的则跟着低价抄底。

    4.捡漏难度会更大。2017年,类似昆仑望岳,象湖壹号,美景东望,还有北龙湖的兰溪上苑,这些项目都可以“捡漏”,但除了运气(摇号)和实力(资金)之外,还需要关系。普通人能做的,只有是多跑、多看、多研究,抓住机会,一击必杀。

    5.炒房投资悠着点。刀口上可以添血,但要当心被砍了头。楼市虽然没有系统风险,但金融严查之下,包括各种信用贷、消费贷在内的高杠杆投资一定要谨慎,未来的金融环境一定比你想象的更恶劣,或者比赚钱更重要。

    6.无论自住或投资,抄底或捡漏,“品质”这个词要说三遍。未来几年,纯刚需的日子会更加难过,能迎合消费升级和改善需求的项目,才有资格谈市场,买房亦然。
    7.房地产投资最好的时代或许结束,但是优质城市的优质地产依然长期保值,作为资产的最重要部分,千万不要错过中国房地产。
2017/12/19 11:29
更新于 2017/12/19 11:29 举报

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