长腿蜀黍啊
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买一套市中心的老破小,会亏得跳楼,还是赚的发慌?

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  • 土豪选择郊区大别墅,中产驻扎新区大平层,而刚需的我们,从未放弃睡在市中心的决心。于是我们挤在城市中心的“老破小”里,幸福地喊着“休想骗我出三环”的口号!

    但就在“休骗三”口号响彻云霄同时,有人不屑的对你说:买房莫买老破小,出手老破小的你是不是傻?

    关于老破小的争议很多,但他依然畅销的厉害,刚需、投资都瞄上了市中心这套胜负难分的老房子,那么买一套市中心的老破小,会亏得跳楼,还是赚的发慌?

    【1】何谓老破小?

    老破小——既老又破还小。

    一般来说,老破小专指主城区内80、90年代的老房子,面积在40㎡—60㎡左右,多半为房改房、安置房等,也存在商品房,没电梯,少物业。但同时,大多数老破小处于市中心繁华地段,交通、商业、学区、人流等等都和其所处地段挂钩。这就回到了我们买房最初的话题:地段!地段!还是地段!

    所以说买老破小,不要只看“丑陋”的外表,多注意它背后蕴藏的真正价值!
  • 【2】会赔?会赚?
    首先要明确的是:老破小抗跌,或者说它跌的可能性很小,毕竟人家处于市中心繁华地段,在防范风险上具有天生优势。但是老破小也不会大涨,市中心发展熟化,房子每年都在折旧,没有大涨的契机。在这样的前提下,谁的老破小可以做到稳重升值有收益,那谁的就能稳赚。

    注:接下来我们讨论的老破小,并不是房龄无限制的老,20年左右是极限。过老的房子会出现无法贷款、屋内管道老化且不好配新、无接盘侠等问题。

    1.房子面积小,出租收益一般会高
    就目前来讲,老破小利益最大化的方式即为出租,而通常情况下,房子面积越小,租售比就会越高。举例说明:
  • 上图为链家网上租房版截图,看这个图之前,明确几点信息:首先这些房子均为北京和平里地段;其次均为一室一厅,最后均为“199X”年老房子。

    在有以上前提之后,我们在看图:无论是40㎡、45㎡还是38㎡的房子,一室一厅的租金都在5500左右。

    要明白:买房的时候按照每平米单价收钱,而租房的时候,租客只会按照一室、二室等情况付租金。那么在租售比=每平米租金/每平米单价的情况下,面积越小的老房子,租金回报率就会越高。

    2.具备金融属性的房子要比拆迁更靠谱儿

    许多人买老破小都抱着一个念头:持有几年,成为拆二代!

    除非为了公共利益需要,例如修地铁、高架、铁路等,或者郑州市人口流入不在增长,住房需求由增量需求转为存量需求,否则市中心的老房子根本不可能拆。“拆”需要钱,“迁”更需要钱,“建”也是钱!所以老城区只会慢慢修复,不会大拆大建。

    同时也要明白,老破小属于保守稳定的投资,涨的可能性也小。只有依靠契机出现:划片为学区房、地铁规划通过的地铁房才会涨。

    所以与其坐以待毙等拆迁,不如一开始就选择具备金融属性的房子,例如学区房的价值=居住价值+资产价值+学区价值。相对一般房产,溢出的这部分学区价值,就是收益

    3.追着地段跑,才能越来越值钱

    老破小值不值钱?这个问题太抽象,我们将抽象具象化来看:
    老房子价值=土地的价值
    新房子价值=土地的价值(含未来规划)+房子的价值

    所以二手房买卖的过程中,老房子只能靠地段来要价了。只有房子处在越来越值钱的地方,才得以善终。但要注意的是,郑州是一个中心不断迁移的城市,中心由最初二七广场,迁移到后来的紫荆山,现在的郑东新区。
  • 在中心迁移的过程中,房价也在变化,最新的中心最贵,最初的中心最便宜。
  • 这就映照了上面的公式:中心只有一个=中心土地稀缺=中心土地贵=中心的老破小贵。所以,看下房子是否处在土地越来越值钱的中心位置。当然这个中心可以是一个小中心,例如郑州西郊,中原万达是个中心,花园路附近,国贸和丹尼斯是个中心,这样的老破小才会越来越值钱。

    【3】老破小VS新远大,怎么选?

    数据显示:2017年1—8月,郑州二手房成交占比49%。且先不说这49%的数据中老破小占到多大的比例,起码对于新远大是一个具有竞争力的对手。
  • 我们不妨先思考一下老破小和新远大的区别在哪里。

    老破小优势很明显:面积小总价低,配套成熟,适合刚需,易卖,所见即所得,安全性高,租金高,月供压力相对小,再加上房子一般满五税费低。

    新远大的问题就是:要么地段一塌糊涂,要么配套一塌糊涂,要么交房时间一塌糊涂,要么贵的一塌糊涂!总之你买的就是个规划买的就是个未来。未来牛逼了,就不愁接盘侠不愁升值不愁出租。

    那么怎么选?没有固定答案,看个人的需求及预算。

    1.看需求,买房人有诸多的需求:结婚、上班近、孩子上学、改善居住或者投资保值等等。


    在这里重点要说的是,想要投资升值的人,短期投资建议要老破小,但从长期来看,还是选择新远大,面积大会比面积小有优势,况且一个具有发展潜力的新区,会比市中心涨的更快,例如依附郑东的白沙绿博。

    2.看预算,贫穷会限制我们的选择能力。

    不要认为自己可以选一个房子,就可以终极置业一步到位,工作变化、孩子读书、城市的发展,总会逼着你不停的倒腾房子。毕竟对于刚需来说,先解决有房住的问题,才能进一步解决住好房的问题。

    在老破小和新远大的选择上,不要附和于每个人“这里太贵”、“那里太亏”的声音,你才是的玩家,出打野还是出魔抗,只有自己知道,所以,按照自己实际的需求来!

    最后留个话题:你会卖掉/接盘市中心的老破小么?
2017/11/13 13:46
更新于 2017/11/13 13:46 举报

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